DIREITO DE RENÚNCIA DA PARTE IDEAL

 BREVE ANÁLISE SOBRE OS CONDOMÍNIOS

            Assim como na composse, o condomínio pode ser classificado como: pró-diviso e pró-indiviso.

         No condomínio pró-diviso, existe uma mera aparência de condomínio, porque os comunheiros localizam-se em parte certa e determinada da coisa, sobre a qual exercem exclusivamente o direito de propriedade. Nessas hipóteses de condomínio, os condôminos exercem a comunhão pró-indiviso apenas nas áreas comuns dos prédios. Nessas áreas, não podem exercer condomínio pró-diviso.

         Na comunhão pró-indiviso, a indivisibilidade é de direito e de fato. A propriedade é exercida em comum sob a égide das quotas ideais. O fenômeno é mais correntio nos imóveis, mas também é possível nos móveis.

         O condomínio, entretanto, sempre é pomo de discórdias. O homem, por sua própria natureza, tem dificuldade de partilhar harmoniosamente direitos e deveres. Por essa razão, a lei tudo faz para facilitar a extinção do condomínio. A esse respeito comenta Silvio Rodrigues que o instituto se apresenta como “fonte de demandas e ninho de brigas, situação anômala, cuja existência não se pode negar, mas que fora melhor que não existisse”. No entanto, a realidade social distancia-se do ideal.

         Tendo em vista a pluralidade de proprietários sobre a mesma coisa, seus direitos e deveres devem ter em mira suas próprias relações internas, isto é, direitos e deveres entre si. O exercício do direito do condomínio deve sujeitar-se e harmonizar-se com o interesse da maioria.

 PAGAMENTO DE DESPESAS E DÍVIDAS

         Versa o artigo 1315 do Código Civil de 2002, que o condômino se obriga, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa e a suportar o ônus a que estiver sujeita. O artigo 625 do Código de 1916 (consoante com o artigo 1318, novo CC), já dispunha que as dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contraente, mas assegura-lhe a ação regressiva contra os demais. Acrescenta-se que na hipótese de condômino não concordante, operar-se-ia de acordo com o parágrafo único do artigo 624 do Código de 1916, ou seja, proceder-se-ia a divisão da coisa. O Novo Código não apresenta essa disposição, em contrapartida, no artigo 1316 estabelece que o condômino pode eximir-se do pagamento de despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

RENÚNCIA DA PARTE IDEAL

        Art. 1316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas,            renunciando à parte ideal.

    § 1º  Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a                renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem a renunciou, na proporção do pagamento que fizerem.

   § 2º   Se não há condômino que faça o pagamento, a coisa comum será   dividida.

        Não é justificável nem equitativo que a comunhão seja extinta unicamente porque um dos condôminos nega-se a contribuir com sua obrigação. Se a despesa era autorizada e necessária, tal é matéria para discussão no caso concreto. Perante terceiros, a dívida é, em princípio, de responsabilidade do contraente. Isto porque não se atribui ao condomínio personalidade jurídica ou processual, como se faz com o condomínio de edifícios, cujas obrigações são contraídas pelo síndico em nome do condomínio. Entretanto, pode ocorrer que o condômino tenha contraído obrigações com a autorização dos demais ou da maioria, casos em que todos devem ser responsabilizados. No caso em exame, deve ser visto se houve expressa assunção de solidariedade. Se as benfeitorias são úteis e necessárias, um condômino pode suportar a dívida e depois cobrar dos outros na medida da fração ideal, através de ação de cobrança. É nesses casos que, se a dívida cobrada for maior que a fração ideal, o condômino poderá renunciar de sua parte ideal em favor, e somente em favor, dos co-proprietários, evitando assim, a extinção do condomínio.

         Pode ocorrer que, um co-proprietário visando esbulhar um outro, faça uma benfeitoria, útil e necessária, mas que tenha um custo muito elevado de forma que o outro não possa suportar, e que inclusive ultrapasse o valor de sua parte ideal. Diante do não cumprimento do ônus que lhe cabe, aquele pode ajuizar ação de cobrança. Nesse caso, a solução menos onerosa para o demandado é a renúncia de sua parte ideal em favor do condomínio.

         O legislador ao criar o dispositivo legal contido no artigo 1316 do CC/2002, visa evitar que o condômino demandado por uma dívida maior que sua fração ideal, venha a perder sua parte na propriedade e ainda fique devendo para o outro, após a extinção do condomínio. Dessa forma, renunciando da fração ideal, se evita a extinção judicial do condomínio e a excessiva obrigação do co-proprietário inadimplente.   

         

Bibliografia: - Márcio Cardoso, Neiva Ormachea - NOVO CÓDIGO CIVIL                                            BRASILEIRO. 1ª edição – BOOKSELLER.

Silvio de Salvo Venosa – DIREITO CIVIL / DIREITOS REAIS - ATLAS SA – 2ª  edição. Marcus Cláudio Acquaviva – VADEMACUM UNIVERSITÁRIO                                                                               BRASILEIRO – EDITORA JURÍDICA BRASILEIRA   

JOSENILTON DE SOUSA E SILVA - Bacharel em Ciências  Jurídicas e Sociais com registro na Ordem dos Advogados do Brasil, OAB/SP.